Nedávno se mi stala taková příhoda…. Šel jsem ze školky, kam jsem zavedl svou dceru a potkal jsem známého, který vodil děti do stejné školky. Už z dálky na mě volal jaký udělal parádní obchod. Koupil byt a protože byl šikovný zedník – instalatér tak jej v podstatě jenom vymaloval, provedl drobné opravy přirazil si 400 000,-Kč k původní ceně a……. prodal. To vše stihl během cca dvou měsíců. Shodou okolností mu zavolal realitní makléř, že má pro něj už vyhlídnutý další byt….:). Není to nádherný příběh jak rychle a lehce přijít k penězům?

Já jakožto člověk obezřetný, který se věnuje provozování nemovitostí už desítky let jsem si v duchu říkal, proč jsem na to nepřišel také…. Proč jen mě musí zedník – instalatér školit v tom jak mám podnikat v nemovitostech?

Při tom přemýšlení jsem si jen tak mimochodem vzpomněl na historku z období Velké hospodářské krize 30 let 20. století připisovanou Joe Kenedymu, kterou jsem četl na internetu. Říkal, že když mu čistič bot mezi prací s krémem a kartáčem dával tipy na zajímavé akciové tituly, ihned šel a prodal celé své portfolio. Prakticky na maximech. Zachránil se tak před totálním krachem.

Můj další kamarád, když jsem mu tu historku říkal mi zase vykládal, že když šel asi po dvou letech nedávno dražit byt, vstupoval do dražební místnosti jako dražitel s číslem 69. Dříve když dostal číslo 15, tak to bylo moc….

Že by tedy nastala chvíle, kdy jsou ceny bytů na svých maximech? Detailně jsem zanalyzoval některé ukazatele (finanční a nefinanční) v oblasti nemovitostí a zejména jsem si dlouze prohlížel data trhu nemovitostí, které každodenně vyhodnocuje portál www.trzniceny.cz. Zde je má odpověď:

- Index VŠB UNI real (který indikuje ceny bytů v ČR) v podstatě nepřetržitě roste od roku 2013, kdy se jeho hodnota pohybovala na úrovni 541 bodů. V současnosti činí jeho hodnota 1190 bodů, přičemž za poslední rok vzrostl o 11,35% (k 28.2.2020 dokonce o 13,89% a všimněte si toho zrychleného růstu v poslední době). Roční zhodnocení investice do bytu tedy činí v průměru 11,35% a to prosím v době kdy se úrokové sazby pohybují kolem 1,5%. Zisk je tedy 7,56 krát! vyšší oproti bezrizikovému vkladu v bance.

- Nájmy bytů za to samé období poklesly o 1,07% (k 28.2.2020 dokonce o 1,75%). Po celý rok se tedy snižovala efektivnost výnosů pronájmu. Výnosy z pronájmů jsou jedny z nejnižších i v rámci mezinárodního srovnání. Snižování nájmů mě vede k domněnce, že roste nabídka nájemních bytů na trhu, což způsobuje tlak na nájemné.

- Za poslední čtvrtletí vzrostly nabídkové mzdy o 4,2%, zatímco ceny bytů vzrostly jen o cca 3,5% (!), což je trend úplně opačný než v minulých několika letech, kdy ceny bytů rostly vyšším tempem než nabídkové platy. V období 10/18 – 10/19 vzrostly ceny bytů o 9,07%, zatímco mzdy ve stejném období o 2,32%. Současný trend je jasný signál opadající poptávky po vlastnickém bydlení. Zájemci už nejsou ochotni tolerovat rostoucí ceny bytů.

- Od roku 2016 se zásadním způsobem změnila struktura nabídky bydlení. Zatímco v březnu roku 2016 bylo na trhu nabízeno zhruba 36,9% všech bytů do nájmu (a analogicky 63,0% bytů k prodeji – červená linie), pak aktuální údaj k 6.2.2020 je téměř opačný. K pronájmu bylo nabízeno 53% bytů, k prodeji pak 46% bytů – modrá linie. Je to signál, že trh je spíše proinvestorský. Lidé kupují byty jako investici a následně takto koupené byty pronajímají. Konkurence pronájmů pak tlačí jejich ceny dolů.

- Ceny bytů v ČR jsou již několik let jedny z nejvyšších v rámci EU. V roce 2018 jsem na toto téma zpracovával analýzu na základě P/I indikátoru (poměr ceny bytů a příjmů obyvatelstva). Již tehdy vycházelo nadhodnocení bytů v ČR na nějakých 32% oproti průměru vybraných evropských zemí, čímž v celkovém pořadí evropských zemí zaujímá ČR hned druhou pozici za Francií (viz tabulka 1):

Zdroj: Vlastní výpočty, www.numbeo.com, Eurostat 2018, World Bank 2018

- Jak zatočí s cenami bytů poslední vývoj na světových burzách? Za poslední týden spadly ceny akcií o zhruba 14%. Koronavirus nezatočil pouze se zdravím lidí…. Ve chvíli, kdy je trh s bydlením značně přehřátý dělí nás před poklesem cen bytů již jenom dny. Jako první to odnesou krátkodobí pronajímatelé. Slabší investoři, kteří neustojí případné splátky a také z obav před poklesem cen, budou muset své byty nabídnout k prodeji. Cesta ke snížení cen bytů tak bude nastartována.

V tomto roce oslavíme 100 výročí Československé koruny. Při té příležitosti jsme s kolegou z fakulty při slivovici debatovali nad tím, jaká byla hodnota tehdejší měny. Otázka byla za kolik dnešních korun bychom koupili stejné množství zboží jako v období první republiky za 1 tehdejší korunu. Někdo by mohl namítnout, že srovnáváme nesrovnatelné. Kvalita života se od té doby zásadně změnila. Struktura výrobků také. Nebyly mobily, neexistoval internet, nelétalo se na dovolené…. Nicméně tato otázka, jak jsem zaregistroval je vděčným tématem diskuzí na sociálních sítích, kam jsem také v této souvislosti nahlédnul. Zkusil jsem tedy na základě dat z dobového tisku a příslušných matematických metod určit, jaká je současná hodnota tehdejší tvrdé měny.

Vzhledem k tomu, že již několik let analyzuji historický trh práce, disponuji solidní datovou základnou o nabízených mzdách v období první republiky. Napadlo mě tedy přepočítat tehdejší průměrný plat ve vztahu k současnému platu. Abych se ovšem vyhnul co nejvíce tvrzení, že požadavky na pracovníka se v průběhu času měnily (dnes například používáme zcela běžně v práci výpočetní techniku, některá povolání tehdy neexistovala atd.), snažil jsem se vybrat takové povolání, které se dodnes změnilo minimálně.

Po důkladném zvážení jsem usoudil, že takovým povoláním by mohla být tehdejší služka = dnešní uklízečka. Povolání dodnes nevyžaduje znalost žádných technologických novinek, je založeno na manuální síle s minimálními nároky na přemýšlení. Zároveň je to povolání, které je nezbytné v každé době, tzn. určitá míra poptávky vždy existuje (mohu tedy najít dostatečný soubor dat). Předpokládám, také, že životní úroveň služek byla v čase konstantní. V každé době služka dosáhla na stejný standard životní úrovně, což platí stejně i pro dnešní uklízečky. Povolání je tedy ideální pro porovnání v čase a pro provedení základní srovnávací analýzy.

V následujícím grafu je ukázán vývoj průměrného nominálního platu služky od roku 1914 – 1944, tak jak jsem jej získal z dobové inzerce.

Graf 1: Nabídková mzda služky ve vybraných letech

Pramen: Vlastní zpracování, LN, NL (1914 – 1944)

Ještě v roce 1914 byla průměrná roční mzda služky 215,- K. Na konci sledovaného období v roce 1944 to pak bylo 5925,- protektorátních korun. Na grafu je patrný nominální nárůst platu v letech 1919 – 1922 o více než 300%, což souvisí s Rašínovou reformou na stabilizaci měny, pak dále pokles ročního nominálního platu na počátku 30. let v důsledku velké hospodářské krize a následně nominální růst mezi lety 1939 – 1944 o cca 144% v souvislosti s událostmi 2. sv. války.

Další graf pak představuje poměr dnešní průměrné mzdy uklízečky (průměrně nabízených 170 688,-Kč/rok v únoru 2019), jinými slovy jedná se o odpověď na otázku o kolik korun více v nominálním vyjádření si uklízečka vydělá dnes ve vztahu k jedné koruně platu služky tehdy. Zároveň se jedná o odpověď na otázku jaká je dnešní hodnota tehdejší měny.

Abych vyloučil případné sezónní vlivy, zafixoval jsem nominální mzdu služky k průměrnému dělnickému platy té doby. Vypočítal jsem si pomocí klouzavého průměru ke každému roku konstantu, která představuje poměr nabídkové mzdy služky a průměrné nabídkové mzdy v dělnických povoláních. Totéž jsem provedl přímým výpočtem pro daný rok (bez pomoci konstanty – což naopak více zobrazuje výkyvy v nominálních mzdách). Dva dílčí výsledky jsem pak zprůměroval.

Graf 2: Dnešní nominální hodnota tehdejší koruny v čase.

Pramen: Vlastní výpočty

Z grafu je zřejmé, že nominální hodnota tehdejší měny v podstatě neustále klesala se známkami jasné stabilizace v období první republiky. Z hodnoty kolem 600,-Kč/1K k hodnotě 29,- Kč/ 1 protektorátní korunu. Prudký poválečný pokles hodnoty se zastavil v roce 1922. V průběhu první Československé republiky pak nominální kurz kolísal v letech 1922 a 1938 mezi 94,- nynějších Kč/1Kč a 56,- nynějších Kč/1Kč v roce 1938. Průměrný kurz byl v tomto období 65,94 nynějších Kč/ 1,- Kč. V období protektorátu pak nastal další pokles.

Růst cen zemědělských pozemků skončil. Z analýzy údajů z portálu www.trzniceny.cz, který sleduje průměrné denní nabídkové ceny zemědělských pozemků vyplývá, že z hlediska ročního porovnání klesly nabídkové ceny zemědělských pozemků v 11 krajích. Stejným srovnáním z hlediska posledního čtvrtletí došlo k poklesu v 10 krajích. Podle předpokladů budoucího vývoje nejenom v zemědělství lze očekávat další pokles.

Nejvyšší nabídkové ceny jsou v Praze, kde se m2 zemědělské půdy v průměru nabízí za 92,-Kč. Nejlevnější pozemky se nabízejí ve Zlínském kraji a to za 26,- Kč. Nejvyšší poklesy byly zaznamenány v Libereckém kraji (-21,05% roční změny) a v Ústeckém kraji (-22,22% čtvrtletní změny). Naopak nejvyšší růst byl zaznamenán v Praze (+67,28% roční změny, +31,43 čtvrtletní změny).

Ze všech sledovaných segmentů realitního trhu tak zemědělské pozemky zaznamenaly ve sledovaných obdobích nejvýraznější pokles, zatímco ostatní segmenty realitního trhu v současné době rostou, v nejhorším případě stagnují (trhy s byty, trhy stavebních pozemků, trh rodinných domů).

Ukazuje se, že módní trend investování do zemědělských pozemků skončil. Otázkou zůstává, který faktor ovlivňuje chování ekonomických subjektů do té míry, že se rozhodují snižovat nabídkové ceny zemědělské půdy. Pravděpodobně se jedná o kombinaci více faktorů.

Hospodaření na zemědělských pozemcích má tu výhodu, že hospodáři je zajištěn minimální příjem ve formě dotací i v situaci, že vlivem nepříznivých podmínek není schopen realizovat žádnou nebo nízkou zemědělskou produkci. Právě dotace zatraktivňovaly investice do zemědělských půd v nedávné minulosti.

Zdá se, že i ty nejvýhodnější dotace do hospodaření na zemědělských půdách nejsou schopny ekonomicky vyvážit riziko nejistého hospodářského výnosu, kdy denní tisk prakticky denně zásobuje veřejnost negativními informacemi o různých ekologických katastrofách (globální oteplování, sucho, mráz, horko, přívalové deště, škůdci, eroze atd.) a očekávané míry ekonomické návratnosti z investice do zemědělských pozemků.

Dalším rizikem se jeví současný a očekávaný budoucí kurz koruny k euru. Dotace v zemědělství jsou totiž v převážné míře vypláceny v eurech (85% dotace), kdy se tyto převádějí podle stanoveného kurzu. Jestliže tedy jsou všeobecná ekonomická očekávání v souvislosti s budoucím kurzem taková, že hodnota koruny bude stoupat, pak logicky po převodu zemědělských dotací na národní měnu hospodář obdrží méně, než by tomu bylo naopak.

Jistě je to i určitá motivace pro zahraniční investory, kteří drží určitou část zemědělské půdy skrze své právnické osoby registrované v ČR pro to, aby zbystřili a chystali případnou transformaci vlastněné zemědělské půdy na eurový finanční kapitál.

V neposlední řadě pak negativně ovlivňují hospodaření stoupající náklady, zejména mzdové. Průměrné mzdy strmě stoupají a farmář je nucen přeplácet zaměstnance a bojovat s potenciální konkurencí jiného odvětví národního hospodářství, kde jsou nabízené mzdy vyšší. Podle posledních průzkumů nejvíce rostou mzdy právě nízkokvalifikovaných pracovních sil, pro které tvoří zemědělské odvětví hlavní poptávku.

Růst cen bytů se dle posledních analyzovaných údajů vycházejících z průměrných nabídkových cen bytů v ČR zastavil. Hodnota indexu VŠB- UNI (vypočítávaného z nabídkových cen stávajících bytů k prodeji) má od 7.10.2018 stagnující tendenci při jeho tehdejší hodnotě 1054,3 bodů. K dnešnímu dni 7.12.2018 činí jeho hodnota 1056,2 bodů (viz graf). Je pravděpodobné, že opatření ČNB na zmírnění růstu cen bytů, které bylo akceptované bankovním sektorem bylo alespoň krátkodobě úspěšné.

Celkový růst indexu VŠB-UNI za sledované období posledního čtvrtletí činil +1,69%, oproti tomu činil růst indexu za poslední rok ke dni 7.12.2018 +9,65%. Nicméně porovnáváme-li hlavní ukazatel dostupnosti bydlení P/I (cena bytu/disponibilní příjem) odvozený z poslední známé úrovně průměrné mzdy v ČR dostáváme se na 11,31 disponibilních ročních platů za průměrnou nabídkovou cenu bytu. Tento ukazatel je stále vyšší než doporučovaných 9 ročních platů jako jedno z kritérií pro poskytnutí úvěru doporučovaných ČNB.

Podle posledních údajů zveřejněných ČSÚ vzrostla k 3. čtvrtletí 2018 mzda na 31516,- Kč (růst o 8,5% oproti stejnému období předchozího roku) a podle posledních analýz lze předpokládat další růst průměrných mezd při stabilní úrovni míry nezaměstnanosti. Současná cenová stagnace cen bytů představuje tak pravděpodobně jenom krátkodobou přestávku v dalším předpokládaném růstu cen, které jsou do značné míry ovlivněny růstem mezd.

Srovnáme-li nabídkové ceny stávajících bytů ke dni 7.12.2018, nejvyšší průměrné ceny bytů jsou jako už tradičně v Praze, kde se m2 stávajících bytů nabízí za 89600,-Kč. Nejdráže v ČR se nabízejí byty v Praze 1. Průměrná nabídková cena je 149300,- Kč/m2. Nejlevnější jsou pak dlouhodobě byty v Ústeckém kraji s průměrnou cenou 14600,-Kč/m2. Vůbec nejlevnější byty jsou nabízeny v okrese Most s průměrnou cenou 11000,- Kč/m2.

Průměrné nabízené nájmy za poslední čtvrtletí poklesly ke dni 7.12.2018 o 1,09% (viz graf níže). Oproti tomu za poslední rok vzrostly o 4,22%. Jedná se do určité míry o překvapení, neboť doposud všeobecně prezentované zdroje mluví a píší o stále se zvyšujících nájmech. Ceny nájmů v podstatě kopírují z regionálního hlediska ceny bytů. Nejvyšší nájmy jsou v Praze s průměrnou nabízenou cenou čistého nájmu ve výši 349,-Kč/m2/měsíc. Nejnižší nájmy jsou pak v Ústeckém kraji. Měsíční nájem se pohybuje na úrovni 135,-Kč/m2.

Z hlediska roční perspektivy byl indikován největší nárůst nájmů v období mezi 9.6.2018 a 10.10.2018, kdy měsíční nájem za m2 narostl z úrovně 255,-Kč/m2/měsíc na úroveň 277,-Kč/m2/měsíc. Růst tedy v poměrně krátké době 4 měsíců dosáhl 8,6%.

Tento pravděpodobně sezónní nárůst byl způsoben poptávkou vysokoškolských studentů po nájmech v univerzitních městech na konci letních měsíců, případně nabídka nájemních bytů pro krátkodobé ubytování turistů. V současné době je patrný již postupný pokles nájmů. Otázkou zůstává, jak se do snižující ceny promítnuly možné obavy pronajímatelů z poskytování krátkodobého pronájmu, kteří začali být centrem zájmu finančních úřadů, popřípadě restriktivními opatřeními přijatými některými obcemi ve vztahu k pronájmu soukromých bytů sociálně slabým skupinám obyvatelstva (zóny bez možnosti žádat o příspěvek na bydlení).

LT-CZ_Comparison_of_Affordability.ppt

V období říjen až prosinec 2017 probíhal průzkum cen bytů, nájmů a rodinných domů v krajských městech ČR. Výzkum probíhal za pomoci studentů Ekonomické fakulty VŠB-TU Ostrava, kteří navštěvovali předměty Oceňování majetku a Ekonomiku a politiku bydlení. První dílčí výsledky tohoto výzkumu jsou shrnuty v následující tabulce.

Aktuální ceny bytů, rodinných domů a nájmů dle šetření v období říjen až prosinec 2017. Nejvyšší a nejnižší hodnoty jsou zvýrazněny tučně. Nejdráž bylo celkem očekávaně v Praze. Nejlevnější byty a RD se nabízely v Ústí nad Labem. Nejnižší nájmy jsou pak v Jihlavě.

Pokud zjišťujeme výnosnost z pohledu investorů, pak je nejvýnosnější koupit byt v Ústí nad Labem, kde lze očekávat hrubý výnos ve výši 10,23%. Nejnižší výnos je realizován v Brně (překvapivě to není Praha) s hrubým výnosem 3,68%

SR index byl vytvořen jako globální index, který má zobrazovat situaci na českém realitním trhu. Jeho úroveň indikuje to, zda celková situace na realitním trhu inklinuje k nadhodnocení cen bytů v ČR. Index se odvíjí od situace na trhu nemovitostí z doby finanční krize v roce 2008, kdy byla jeho úroveň stanovena na 100 bodů. Čím více se tedy hodnota SR indexu blíží 100, tím více hrozí vznik realitní bubliny. Index je vytvořen váženým průměrem při použití základních ekonomických ukazatelů v oblasti stavu realitního trhu. Jedná se o PE ratio, Housing Debt to Income ratio a Gros Rental Yields ratio. SR index tedy zohledňuje cenu nemovitostí, výnos nemovitostí, příjem domácností, aktuální hypotéční úrok a splátku hypotéky. SR index byl vytvořen autorem těchto stránek na základě vlastních dlouholetých zkušeností v segmentu realit.